Prima e seconda scadenza: cosa cambia
Nei contratti 4+4 a canone libero, alla prima scadenza (dopo 4 anni) il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Il proprietario può impedirlo solo per uno dei motivi elencati dall'art. 3 della Legge 431/1998, con almeno 6 mesi di preavviso. Nei contratti 3+2 a canone concordato vale la stessa regola per la proroga di 2 anni dopo i primi 3.
Alla seconda scadenza (dopo 8 anni nel 4+4, dopo 5 anni nel 3+2) il proprietario può invece rinunciare al rinnovo senza indicare un motivo, con lettera raccomandata inviata almeno 6 mesi prima. Se nessuno manda la disdetta, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.
I contratti transitori, per studenti e ad uso commerciale seguono regole diverse: questo modello non è adatto a quei casi.
Come scrivere il motivo
Alla prima scadenza la disdetta deve indicare il motivo a pena di nullità. Non basta richiamare la lettera della legge: descrivi la situazione concreta (ad esempio chi andrà ad abitare l'immobile). Se poi il proprietario non usa l'immobile per lo scopo dichiarato entro 12 mesi dal rilascio, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento pari a 36 mensilità dell'ultimo canone (art. 3, comma 3, L. 431/1998).
Invio e calcolo dei 6 mesi
- Spedisci la lettera con raccomandata A/R o via PEC (solo se anche l'inquilino ha la PEC).
- I 6 mesi si contano dal ricevimento della lettera da parte dell'inquilino: spediscila con qualche settimana di margine.
- Conserva la ricevuta di ritorno: è la prova che ti servirà in caso di sfratto per finita locazione.
Domande frequenti
Il proprietario può dare disdetta alla prima scadenza senza motivo?
No. Nei contratti 4+4 e 3+2 alla prima scadenza la disdetta è valida solo per uno dei motivi dell'art. 3 della Legge 431/1998, indicato nella lettera. Senza motivo il contratto si rinnova.
Posso dare disdetta perché voglio vendere la casa?
Sì, ma solo se non sei proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre alla tua abitazione. In questo caso l'inquilino ha diritto di prelazione, cioè di comprare alle stesse condizioni offerte a terzi.
Cosa succede se l'inquilino non lascia la casa alla scadenza?
Il proprietario può avviare la procedura di sfratto per finita locazione davanti al tribunale. Per questo è importante che la disdetta sia corretta e che tu possa provare la data di ricevimento.
Quanto prima va inviata la disdetta?
Almeno 6 mesi prima della scadenza, sia alla prima sia alla seconda. Se il contratto prevede un termine più lungo, vale quello.
Riferimenti normativi
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2 (durata e rinnovo dei contratti)
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3 (disdetta del contratto da parte del locatore)
- Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 (prelazione del conduttore)
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