Perché il notaio chiede la liberatoria
Per l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, chi compra un appartamento in condominio risponde in solido con il venditore dei contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. Se il venditore ha lasciato debiti, il condominio può chiederli anche al nuovo proprietario, che poi dovrà rivalersi sul venditore.
Il venditore, a sua volta, resta obbligato in solido per i contributi maturati fino a quando all'amministratore non viene trasmessa copia autentica dell'atto di vendita. Per questo, dopo il rogito, conviene inviarla subito.
Chi la chiede e quanto costa
La chiede di solito il venditore, su indicazione del notaio o dell'agenzia. L'amministratore deve fornire al condòmino che lo richiede l'attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.). Se il suo compenso, approvato dall'assemblea, prevede una voce per questa attività, può chiedere un costo: verifica il preventivo del condominio.
Spese straordinarie: chi le paga
Se prima del rogito l'assemblea ha deliberato lavori straordinari, secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza la spesa resta a carico di chi era proprietario al momento della delibera, salvo accordi diversi. È bene che la liberatoria le indichi con chiarezza e che compratore e venditore regolino la questione nel preliminare o nell'atto.
Domande frequenti
La liberatoria condominiale è obbligatoria per il rogito?
Non è richiesta da una norma specifica per la validità dell'atto, ma è prassi chiederla: tutela l'acquirente, che risponde dei debiti condominiali dell'anno in corso e di quello precedente.
Quanto tempo ci vuole per averla?
Dipende dall'amministratore: chiedila con qualche settimana di anticipo rispetto alla data del rogito, così c'è tempo per verificare eventuali pagamenti mancanti.
Cosa succede se il venditore ha debiti con il condominio?
Di solito le parti concordano che il venditore li saldi prima del rogito, oppure che l'importo sia trattenuto dal prezzo e pagato direttamente al condominio. L'importante è scriverlo nell'atto.
Le spese ordinarie dell'anno in corso chi le paga?
Di regola le rate scadute prima del rogito sono del venditore e quelle successive del compratore, salvo accordi diversi nel contratto. Il conguaglio finale dell'esercizio va ripartito come concordato tra le parti.
Riferimenti normativi
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 63 (riscossione dei contributi e obbligo solidale dell'acquirente)
- Codice civile, art. 1130, n. 9 (attestazione dello stato dei pagamenti)
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