Cosa succede dopo la firma
Finché il venditore non accetta, la proposta ti impegna solo a non ritirarla fino alla data di irrevocabilità (art. 1329 c.c.). Quando il venditore la firma per accettazione e l'accettazione ti viene comunicata, il contratto si considera concluso (art. 1326 c.c.): se contiene gli elementi essenziali (parti, immobile, prezzo), viene di solito trattato come un contratto preliminare di compravendita, che obbliga entrambi ad andare dal notaio.
Con la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), se l'acquirente si tira indietro il venditore può trattenerla; se è il venditore a tirarsi indietro, l'acquirente può chiedere il doppio.
Controlli da fare prima di proporre
- Visura catastale e planimetria: corrispondono allo stato reale dell'immobile?
- Visura ipotecaria: ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli?
- Conformità urbanistica: ci sono abusi o pratiche edilizie in sospeso?
- Spese condominiali arretrate e lavori straordinari già deliberati.
- Attestato di prestazione energetica (APE).
Senza agenzia questi controlli sono a tuo carico: un notaio o un tecnico di fiducia può farli prima che tu ti impegni.
Registrazione e imposte
Secondo l'orientamento dell'Agenzia delle Entrate, la proposta di acquisto accettata che ha il contenuto di un preliminare va registrata come tale entro 30 giorni dall'accettazione, con il modello RAP, pagando l'imposta di registro di 200 euro, il bollo (16 euro ogni 4 facciate) e, per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 in una vendita non soggetta a IVA, lo 0,5% della caparra confirmatoria e degli eventuali acconti, che poi si scala dalle imposte del rogito. Gli importi cambiano nel tempo: verificali con il notaio o con l'Agenzia delle Entrate prima della firma.
Domande frequenti
La proposta di acquisto tra privati è vincolante?
Per chi propone sì, fino alla data di irrevocabilità. Dopo l'accettazione del venditore vincola entrambi, come un contratto preliminare. Per questo è importante inserire condizioni come l'ottenimento del mutuo.
Si può fare una proposta di acquisto senza caparra?
Sì, la caparra non è obbligatoria. Il venditore però potrebbe considerare la proposta meno seria. Se la versi, usa un assegno non trasferibile intestato al venditore, non contanti.
Cosa succede se la banca non concede il mutuo?
Se nella proposta c'è la condizione sospensiva del mutuo e la banca lo nega entro la data indicata, l'accordo perde efficacia e la caparra deve essere restituita. Senza quella condizione, rischi di perderla.
Se i proprietari sono più di uno devono firmare tutti?
Sì. Se l'immobile è in comproprietà, ad esempio tra coniugi o eredi, l'accettazione deve essere firmata da tutti i proprietari, altrimenti non vincola chi non ha firmato.
Riferimenti normativi
- Codice civile, art. 1326 (conclusione del contratto)
- Codice civile, art. 1329 (proposta irrevocabile)
- Codice civile, art. 1351 (contratto preliminare)
- Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell'imposta di registro)
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