Quando si usa la risoluzione consensuale
Il contratto ha forza di legge tra le parti, ma può essere sciolto in ogni momento per mutuo consenso (art. 1372 c.c.). È la soluzione più semplice quando inquilino e proprietario vogliono chiudere prima della scadenza: non serve il preavviso previsto per il recesso dell'inquilino né un motivo, e si possono regolare nello stesso foglio riconsegna, cauzione e conguagli.
Se invece solo una delle due parti vuole uscire dal contratto, serve una disdetta o un recesso con il relativo preavviso.
Gli adempimenti con l'Agenzia delle Entrate
La risoluzione di un contratto registrato va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, di solito con il modello RLI (online, tramite un intermediario o presso un ufficio). Se il contratto non è in cedolare secca, è dovuta l'imposta di registro in misura fissa, da versare con modello F24 ELIDE: controlla l'importo aggiornato sul sito dell'Agenzia.
Con la cedolare secca l'imposta di registro non è dovuta, ma la comunicazione resta obbligatoria. In caso di ritardo sono previste sanzioni, riducibili con il ravvedimento operoso.
Cosa conviene scrivere
- La data esatta di cessazione e quella di riconsegna delle chiavi.
- Cosa succede al deposito cauzionale e agli interessi.
- Fino a quando l'inquilino paga canone, spese condominiali e utenze.
- Chi si occupa della comunicazione all'Agenzia e chi paga l'imposta.
- Alla riconsegna compilate anche il verbale di riconsegna dell'immobile.
Domande frequenti
Si usa il modello 69?
No. Per i contratti di locazione, dal 2014 registrazione, proroghe, cessioni e risoluzioni si comunicano all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI. Il modello 69 resta per la registrazione di altri atti allo sportello.
Serve il preavviso di sei mesi se siamo d'accordo?
No. Il preavviso riguarda il recesso unilaterale dell'inquilino. Con la risoluzione consensuale le parti scelgono liberamente la data di cessazione.
Chi deve comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate?
Le parti sono obbligate in solido: di solito se ne occupa il proprietario, o chi ha registrato il contratto. Indicate nell'accordo chi lo fa e conservate la ricevuta.
Con la cedolare secca si paga qualcosa?
No, con la cedolare secca la risoluzione è esente da imposta di registro e di bollo, ma va comunque comunicata entro 30 giorni con il modello RLI.
Si può usare per una locazione commerciale?
Il principio è lo stesso, ma nei contratti commerciali possono esserci aspetti da regolare in più (indennità, avviamento, IVA): in questi casi è meglio farsi assistere da un professionista.
Riferimenti normativi
- Codice civile, art. 1372 (efficacia del contratto e scioglimento per mutuo consenso)
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 17 (registrazione di cessioni, proroghe e risoluzioni)
- D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 (cedolare secca)
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